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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  在媒體的印象裡，與任志強、潘石屹、馮侖等地產大佬不同的是，綠地集團董事長張玉良顯得尤為低調。作為一傢國企背景的老總，他沒有微博，你看不到他在微博上吐槽，也很少在公開場合談自己的興趣愛好；在綠地集團二十周年慶典上，張玉良也隻是悄然坐在瞭前排最靠邊的位置上，周圍是各省市的地方政府領導；在出席《財富》500強論壇期間，不管見政府官員、商界群英、合作夥伴、媒體記者，還是公司的普通員工，他總是保持著謙謙笑意，給人以謙遜與溫和的印象。

  除瞭加緊產品結構的調整之外，綠地不再滿足於在國內的發展，積極拓展海外市場。而這正符合張玉良所說的"公司發展全國化、資本化和全球化"的三大階段。

  張玉良曾表示："綠地集團做的是當地政府想做，而當地企業又做不瞭或者不容易做的事。在服務全國的同時發展和壯大自己，我們是最懂政府的開發商。"對此，他解釋道："所謂政府想做的事情，就是社會倡導的主流導向的事情，這些導向性的政策一定會有很大的市場空間。"因此，做綠化、做保障房、做公建、做城市配套、做超高層建築，綠地與政府保持瞭高度同步。

  低調老總VS高調企業

  張玉良曾對媒體表示："你在這個社會上做事，一定要成為當時的社會主流，那樣你才有環境、才有機會。因為那是一股推導力，你要實現自己的價值必須借助這種力量，要不你就沒有舞臺。"

  相關數據顯示，綠地集團今年前三季度已實現業務經營收入超過2200億元，其中房地產預銷售收入、預銷售面積雙雙"破千"(分別突破1000億元及1000萬平方米)，較上年同期分別增長40%和30%，在全國行業中雙雙位居第二，而今年綠地集團整體的經營目標則為3300億元。其中，綠地集團在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區及產業園開發領域遙遙領先。目前建成和在建超高層城市地標建築達18幢，其中4幢高度位列世界排名前十。

  對此，在接受記者采訪時，一位接近綠地的房企高層告訴記者："從綠地整個發展來看，是完全市場化的。當然，與政府關系好是肯定的，做房地產企業，特別是做超高層建築的房企，與各地政府關系都比較好。但關系好並不代表不用市場化手段，今年以來，包括上海在內的很多地方，都能看到綠地與其它房企一起去搶地。這體現瞭綠地靈活、非常市場化的一面。"

  日前，綠地集團與Forest City Ratner Companies(森林城公司)簽署諒解備忘錄，雙方將成立合資公司，共同收購開發後者持有的佈魯克林大西洋廣場地產項目，總投資預計將超過50億美元。這是紐約近20年來最大規模房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資項目。

  對此，綠地相關負責人告訴記者："我們明確瞭當前所實施的商業模式，即利用中國市場資源實施全球化戰略，'做國內市屏東車城汽車貸款場的海外延伸'。優先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國遊客及留學生較多的國傢及城市參與投資開發，確保項目成功銷售和穩健運營。"

  不過，目前商業地產的區域泡沫化已經開始。即使力主做商業的萬科總裁鬱亮，也在今年表示出對商業地產局部過熱的擔憂。而商業地產的龍頭萬達，在遍佈全國的60多傢萬達廣場中，也有少部分出現招商問題。

  調整結構急速擴張

  在世界排名前十的超高層建築中，有4座是綠地開發的。據統計，綠地目前在北京、濟南、鄭州、南昌、長春、武漢、大連等城市，建成和在建的超高層城市地標建築有18幢。綠地儼然已成為國內超高層建築的專業戶。

  綠地為何熱衷建超高層？對此，政府機關出身、且對城市發展一直有獨特見解的張玉良表示，"隨著城市化和經濟的發展，在城市密度比較高、土地資源比較緊缺的城市，有瞭經濟實力以後都會有超高層建設的要求和願望。同時，從城市發展的精神層面來講也需要超高層，因為各地政府也都希望自己有一個標桿作品，讓全市人民能夠為此感到自豪。綠地建造超高層正是滿足瞭這兩方面的需求。"

  綠地式低調而迅猛的擴張背後，是以其掌舵人張玉良為代表的公司管理層的決斷風格的體現。一位觀察傢認為，也許因為曾是體制中人，張玉良這批92派創業者洞明在中國土地上的政商之道，他們以政治人的頭腦、商人的眼光，敏銳地捕捉此中蘊藏的商機，而又時刻保持警醒，冷峻地恪守邊界。這正是綠地這類企業既實現瞭快速崛起壯大又能保持平安穩健的戰略之綱。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/11402552788.shtml

  事實上，光"做政府想做的事"是不夠的，綠地的企業法則還有一條："做市場需要的事情"，按經濟規律做企業。據瞭解，綠地在投資中堅持四條"軍規"：一是反周期投資策略。在市場低迷時期主動調整，在市場較好時期謹慎而為，避免非理性市場競價。二是可快可慢策略，如遇政策環境調整，做到能快投也能慢投。三是低成本擴張策略。四是高杠桿策略，盡量通過快速周轉，取得經濟規模和高於行業平均水平的投資回報率。

  對此，張玉良說，"我們更高端，更註重配比，比如一萬平米應該配什麼商業，配多少商業，我們研究得比較深刻。小公司做專業，大公司做綜合。"

  對於後500強時代的綠地發展藍圖，這位素以低調著稱的掌門人語氣卻高調而堅決："五年之內，我們要做到全球企業200強。"

  在張玉良看來，做政府想做的事情，不是簡單的政商關系，不是企業與政府捆綁在一起，更不能理解為與政府官員個人的關系。"企業是在與一級政府打交道，按照一個區域的政策、價值導向去做，而不是要跟某個官員走得太近。"

  專註超高層建築

  綠地把為地方政府建設超高層建築作為車貸利率計算方法重要的戰略之一，也讓外界產生瞭一定的質疑，甚至有人將綠地的成功歸結於張玉良對政府關系的把控上。

綠地最懂政府的開發商

  與SOHO潘石屹、萬通馮侖等地產大佬一樣，綠地集團董事長張玉良是"92派"企業傢之一。20年前，受到1992年鄧小平"南巡講話"的影響，他從上海市農委住宅辦副主任的位置"下海"經商。20年後，張玉良帶領綠地挺進世界500強。從20年前的2000萬，到20年後的2個2000億(年業務經營收入超2000億元，資產規模超2000億元)，綠地完成瞭國有資產和國企的增長奇跡。

  隨著一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發展重心也開始逐步向商業地產傾斜，在綠地房地產體系中商業地產比例已接近40%。

  早在2012年，張玉良就提出，在兩年內綠地的商業地產比例將調整到40%-50%。從最新的數據來看，2013年商業地產對其房地產板塊銷售貢獻就將突破60%，提前一年完成既定目標。

  張玉良說："如果簡單做住宅，房地產企業在未來幾年很可能保持一個低速增長的態勢，實現高增長很難。我們率先轉型，才有現在的高增長。"

  與其他開發商相比，擅長超高層建築以及大型城市綜合體，是各方給綠地貼上的一大標簽。可以說，綠地的房產版圖，似乎格外鐘愛超高層建築，那種建築與天際線相連的感覺，是綠地所追求的高度，而這亦可以從另一個角度來驗證綠地的"高調"。

  在記者采訪中，大多數業內人士對此持贊許態度，理由在於：各地的"綠地中心"的確給各地帶來瞭標志性的項目，這對於提升城市形象起到瞭積極正面的作用。而且，在當今社會，開發超高層的技術已經不是問題，產品開發模式上也較為簡單。據瞭解，綠地這幾年通過深耕一二線及重點省會城市繼續穩健擴張，今年前三季度已新增土地儲備超過60幅，土地面積近10000畝，可建築面積超過1500萬平方米。此外，通過其它銷售的平衡(包括寫字樓、超高層的銷售)，實現最終項目的盈利。

  此外，去年以來，綠地更將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。今年10月18日，綠地集團啟動位於海口的綠地空港產業城和五源河旅遊文體中心項目。據瞭解，以上兩個項目加上綠地在海口的"騎樓老街"歷史旅遊文化區，三個綜合體項目總共占地2.23萬畝。資料顯示，此三個項目均為海口市重大戰略性城市綜合開發項目，並涉及歷史旅遊、文化體育、空港物流、現代服務業等多個產業。按照規劃，綠地集團將在此投入500億進行發展。

內容來自sina新聞

  在接近張玉良的人士印象裡，他一周工作6天，一年半數時間在出差，無論國內國外出差隻住普通標間，20年不輟；座駕是20萬元的老"別克"，7年未換。隻有迎來送往時，出於公司形象考慮，他才坐上高級轎車。

  至此，綠地的海外項目依次落地：綠地韓國旅遊健康城首期住宅產品銷售勢頭良好，一期已去化逾八成，年內將實現銷售額超10億元，投資回報率也相當可觀；澳大利亞悉尼"綠地中心"即將啟動改建並對外銷售，其展示中心已於11月初正式對外開放，市場反響熱烈，項目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發售，目前已預訂150套，總貨值超10億元人民幣；美國洛杉磯"綠地大都會"項目已正式進入規劃調整及國內外審批流程；德國法蘭克"福鉑驪酒店"已順利掛牌運營；同時泰國曼谷、芭提雅，以及澳大利亞墨爾本等地項目均在有序推進中。

  據透露，今年綠地集團海外板塊銷售收入計劃達20-30億元人民幣，酒店業務計劃新進入2-3個國傢，到今年年底，集團海外項目總投資額預計將達200億元。

  然而，與張玉良的低調為人不同的是，他的做事風格卻相當高調：2012年7月9日，美國財富雜志公佈瞭世界500強的最新榜單，綠地集團以2011年實現銷售收入1478.74億元的業績成功入圍，成為國內首傢以房地產為主業的世界500強企業。

  顯而易見，從快進快出的住宅轉向周轉率低的商業地產，將給開發商帶來更大的資金壓力。相關分析人士指出，國內超高層建築的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價上，綠地可獲得較高的溢價，但這對綠地的資金實力和整體營銷能力也帶來瞭不小的考驗。

  那麼，綠地如何保證"不差錢"呢？在采訪中，一位接近綠地的房企高層告訴記者："在商業模型上，綠地采用租售並舉的模式，通過的出售與出租部分的合理配比、開發節奏的合理安排來平衡現金流。以其最主打的綠地中心為例，該中心將涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業態，一般酒店和大型商業持有經營，辦公產品則大部分出售。

  張玉良曾表示："你在這個社會上做事，一定要成為當時的社會主流，那樣你才有環境、才有機會。因為那是一股推導力，你要實現自己的價值必須借助這種力量，要不你就沒有舞臺。"

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